건물 짓기 전 2~4년, 그 돈 먹는 블랙홀을 없앤다

삽도 뜨기 전에 돈이 사라진다

서울 어딘가에 아파트 단지 하나가 지어진다고 가정해 보자. 시행사가 부지를 확정하고 설계사를 선정하는 순간부터, 실제로 첫 번째 포클레인이 땅을 파는 날까지 — 평균 몇 년이 걸릴까. 국내 기준으로도 인허가와 심의, 관계 기관 협의만 최소 2~3년이다. 이 기간 동안 개발사는 이자를 내고, 설계를 고치고, 서류를 다시 내고, 또 기다린다. 건물은 아직 없는데 비용은 이미 쌓인다.

이 구간을 업계에서는 '사전 개발(pre-development)'이라 부른다. 구글의 문샷 연구소 X가 스핀아웃한 스타트업 Anori가 정조준하는 것이 바로 이 구간이다. 2025년 3월, Anori는 세계 최대 물류 부동산 기업 Prologis와 건설 기술 전문 VC Builders VC가 주도한 2600만 달러(약 350억 원) 투자 라운드를 마무리하며 독립 법인으로 출범했다.

왜 허가가 이렇게 오래 걸리나

Astro TellerX 대표의 설명은 직관적이다. 건물 하나를 짓기 위해 관여하는 주체를 나열해 보면 — 건축주, 설계사, 구조 엔지니어, 토질 엔지니어, 운영자, 보험사, 금융사. 거기에 국가·광역·기초 지방자치단체의 법규까지 더해진다. "이 모든 사람들이 하나의 링 안에서 서로 소통하려 하지만, 그 링 바깥에는 또 다른 링이 있다. 규제 링이다."

문제는 이들이 순차적으로 움직인다는 점이다. 설계가 바뀌면 모두가 각자의 자리로 돌아가 재계산하고, 몇 달 뒤에 다시 모인다. 완성된 서류 묶음이 시청에 제출되면, 시청은 다시 6개월에서 1년을 들여 제출 서류와 자체 규정을 대조한다. 하나라도 어긋나면 처음부터 다시 시작이다.

Teller는 이 구간이 "건물이 비싼 이유의 절반 이상"이라고 단언한다. Anori의 접근법은 단순하다. 모든 이해관계자 — 개발사, 설계사, 엔지니어, 그리고 시청 — 를 처음부터 하나의 플랫폼 위에 올려놓고, 규제 충돌을 몇 달이 아닌 몇 주 안에 발견하게 만든다. 첫 번째 타깃은 5~100세대 규모의 3~6층 중소형 공동주택이다. Teller가 "세계가 가장 많이 지어야 하지만, 어떻게 지어야 할지 가장 혼란스러워하는" 유형이라고 지목한 범주다.

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두 번의 실패, 그리고 달라진 것

X가 이 문제에 처음 손댄 건 약 13년 전이다. 당시 스핀아웃한 Vannevar Technologies(이후 Flux로 사명 변경)는 비슷한 시도를 했다가 시장 안착에 실패했다. 두 번째 시도 — 건물 부품의 공장 자동화에 초점을 맞춘 프로젝트 — 역시 출시 전에 접었다. Teller의 자평은 간결하다. "우리가 너무 일찍 갔고, 업계의 동참을 이끌어내는 문제를 해결하지 못했다."

이번이 다른 이유는 업계의 태도에 있다. X가 통상적인 전문가 자문 과정에서 시장 반응을 타진했을 때, 돌아온 대답이 달랐다. 과거엔 "흥미롭네요, 준비되면 다시 오세요"였다. 이번엔 "지금 당장 함께하고 싶다"였다. Prologis 같은 대형 오너-오퍼레이터와 대형 설계사, 주요 시공사들이 완성된 제품을 사겠다는 게 아니라, 함께 만들겠다고 나선 것이다.

이 구조는 플랫폼 비즈니스의 고전적 딜레마를 해결한다. 도시는 개발사가 쓰면 플랫폼을 도입하고, 개발사는 도시가 요구하면 플랫폼을 쓴다. Anori는 업계 최대 플레이어들을 투자자로 끌어들임으로써, 그들에게 플랫폼 성공에 대한 재정적 이해관계를 부여했다. 첫 번째 공공 파트너십이 브라질 리우데자네이루 시정부와 체결된 것도 같은 맥락이다. 시장 에두아르도 파에스는 이미 인허가 개혁을 시정 우선 과제로 삼고 있었다.

한국 부동산 시장에 던지는 질문

국내 상황으로 시선을 돌리면 이 뉴스는 다른 무게로 읽힌다. 한국은 수도권 주택 공급 부족 문제가 수년째 정치적 쟁점이다. 재건축·재개발 사업은 조합 설립부터 관리처분인가까지 평균 10년 이상이 소요된다. 인허가 지연이 공급을 막고, 공급 부족이 집값을 밀어 올리는 구조는 서울과 리우데자네이루가 크게 다르지 않다.

국내에서도 건설 IT 스타트업들이 BIM(건물정보모델링) 기반 설계 협업 도구나 인허가 관리 솔루션을 내놓고 있지만, Anori처럼 규제 기관을 플랫폼 안으로 끌어들이는 시도는 아직 본격화되지 않았다. 네이버나 카카오가 공공 인허가 데이터와 연동한 개발 플랫폼을 구축할 수 있을까? 아니면 LH나 SH 같은 공공 개발 기관이 직접 나서야 할까?

투자자 관점에서도 시사점이 있다. Anori에 투자한 Prologis는 물류센터를 전 세계에서 운영하는 기업이다. 부동산 개발 속도가 빨라지면 가장 먼저 이익을 보는 건 대형 개발 자본이다. 기술이 효율을 높여도, 그 효율의 과실이 누구에게 돌아가는지는 별개의 문제다.