고급 아파트가 서민 주거 문제를 해결한다는 역설

512개 고급 아파트가 557개의 빈 집을 만들어냈다. 수학적으로 불가능해 보이는 이 현상이 호놀룰루에서 실제로 일어났다.

럭셔리 아파트가 홈리스 쉼터까지 연결되다

센트럴이라 불리는 43층 고급 콘도가 호놀룰루 중심가에 들어섰을 때, 많은 시민들은 또 다른 부자들만의 놀이터가 생겼다고 생각했다. 시세 125만 달러짜리 아파트가 서민들에게 무슨 도움이 되겠냐는 반응이었다.

하지만 세 명의 연구자가 이 건물의 입주자들을 추적한 결과는 놀라웠다. 고급 아파트로 이사한 사람들이 떠난 집은 평균 38% 저렴했고, 그 집으로 이사온 사람들이 떠난 집은 44% 더 저렴했다. 마치 소라게가 더 큰 껍질로 갈아타듯, 사람들이 더 좋은 집으로 옮겨가면서 빈 자리가 아래쪽으로 연쇄적으로 생겨난 것이다.

가장 극적인 사례는 이랬다. 센트럴의 한 유닛을 구매한 여성이 1960년대 지어진 저소득 지역 아파트를 떠났고, 그 자리에는 노숙자 임시거주시설에서 나온 사람이 입주했다. 결국 50만 달러가 넘는 아파트 한 채의 분양이 노숙자 쉼터에 빈 침대 하나를 만들어낸 셈이다.

한국에서도 통하는 '주거 사다리' 이론

이런 현상을 '주거 사다리(housing ladder)' 또는 '공실 연쇄(vacancy chain)'라고 부른다. 새 아파트가 생기면 상위층부터 차례로 이사하면서 하위층에도 기회가 생긴다는 이론이다.

국내에서도 비슷한 패턴을 찾아볼 수 있다. 강남 재개발로 새 아파트가 들어서면, 기존 거주자들이 더 좋은 집으로 이사하고, 그들이 떠난 집에는 강북이나 경기도에서 사람들이 들어온다. 결국 강남 아파트 한 채가 경기 외곽까지 연쇄 이주를 만들어내는 것이다.

하지만 한국의 주거시장은 호놀룰루보다 더 경직되어 있다. 전세 시스템과 강한 자가소유 선호, 그리고 학군에 대한 집착이 이주의 자유를 제약한다. 호놀룰루에서 관찰된 1.61개의 연쇄 공실이 서울에서는 더 짧을 가능성이 높다.

진보와 보수가 만나는 지점

흥미롭게도 이 연구는 진보와 보수 양쪽의 논리를 모두 뒷받침한다. 진보진영이 주장하는 '주거권 보장'과 보수진영이 선호하는 '시장 메커니즘'이 동시에 작동한다는 것이다.

보스턴에서 공공임대주택 한 채를 짓는 데 65만 달러가 들지만, 민간 아파트는 세금과 각종 부담금으로 오히려 시 재정에 기여한다. 물론 시장 메커니즘만으로는 극저소득층을 위한 주택을 충분히 공급할 수 없다. 하지만 중산층용 주택이 저소득층에게도 간접적 혜택을 준다는 점은 분명하다.

문제는 주거시장이 망가질수록 이런 효과가 줄어든다는 것이다. 호놀룰루는 미국에서 가장 비싼 도시 중 하나다. 주택 9%가 과밀 상태이고, 1인당 주거면적은 전국 최저다. 이런 상황에서는 새 아파트를 지어도 연쇄 효과가 제한적이다.