도쿄 아파트 평균 10억 시대…초저금리 일본의 '거대한 실험'이 시작됐다

핵심 요약

• 도쿄 23구 아파트 가격, 1억엔 돌파: 2024년 11월 기준, 신축과 중고 아파트 평균 가격이 모두 1억엔(약 9억 5천만원)을 넘어서며 사상 최고 수준을 기록했습니다. 중고 아파트 평균가는 1억 1,485만엔에 달했습니다.
• 일본은행, 금리 인상 단행: 수십 년간 이어진 제로금리 시대를 끝내는 금리 인상을 결정했습니다. 일본 10년물 국채금리는 2.1%까지 치솟아 약 26년 만에 최고치를 경신했습니다.
• 외국인 투자자 유입: 엔저 현상을 기회로 삼은 외국인 투자자 유입이 가격 상승의 한 요인으로 꼽힙니다. 특히 대만과 중국 본토 구매자들이 두드러집니다.
• 엇갈리는 정책 신호: 일본은행이 금리를 올리는 긴축 기조 속에서, 정부는 주택담보대출 '플랫 35'의 한도를 1억 2,000만엔으로 상향 조정하는 방안을 추진하며 시장에 혼란스러운 신호를 보내고 있습니다.

‘버블 시대’ 이후 가장 뜨겁다는 말이 나옵니다. 도쿄 중심부(23구)의 아파트 평균 가격이 신축과 중고 모두 1억엔을 돌파하며 역대 최고치를 갈아치우고 있습니다. 최근 데이터에 따르면, 2024년 11월 기준 도쿄 23구의 중고 아파트 평균 가격은 1억 1,485만엔(약 10억 9천만원)에 달했습니다.

이러한 가격 폭등의 배경에는 '역대급 엔저'를 활용한 해외 투자자들의 자금 유입이 있습니다. 일본 국토교통성 조사에 따르면, 도쿄 내 신축 아파트의 약 3%를 해외 주소를 둔 외국인이 취득했으며, 이 중 대만과 중국 국적 구매자가 가장 많은 것으로 나타났습니다. 자국 통화 대비 저렴해진 도쿄 부동산이 매력적인 투자처로 부상한 것입니다.

시장이 과열 조짐을 보이자, 마침내 일본은행(BOJ)이 움직였습니다. 수십 년간 유지해 온 초저금리 정책의 막을 내리고 금리 인상을 결정한 것입니다. 이 결정의 여파로 일본의 장기금리 지표인 10년물 국채 금리는 한때 2.1%까지 치솟으며 약 26년 만에 최고 수준을 기록했습니다. 이는 대출 이자 상승과 부동산 시장 냉각으로 이어질 수 있는 강력한 신호입니다.

그런데 흥미로운 점은 정부의 상반된 움직임입니다. 일본 정부는 주택금융지원기구의 장기 고정금리 주택담보대출인 '플랫 35'의 대출 한도를 기존보다 높은 1억 2,000만엔으로 상향 조정할 방침입니다. 이는 높아진 주택 가격에 맞춰 서민들의 주택 구매를 지원하겠다는 취지지만, 금리 인상으로 시장을 진정시키려는 일본은행의 정책과는 다소 엇박자로 보입니다.