蓋一棟樓要等四年？這家公司想改變這件事

一個開發商決定蓋樓，到第一鏟土被挖起來——中間平均消失了兩到四年。這段時間沒有任何磚頭被砌上，卻有大量金錢和人力在裡面悄悄燃燒殆盡。

「預開發地獄」是什麼？

2026年3月，Alphabet 旗下的登月實驗室「X」宣布將旗下建築審批平台 Anori 正式分拆為獨立公司，同步完成 2600萬美元（約新台幣8.5億元） 的融資。領投方包括全球最大不動產持有者之一的 Prologis、專注建築科技的 Builders VC，以及X的專屬分拆基金 Series X Capital。

Anori 瞄準的，是業界稱為「預開發階段」的灰色地帶——設計圖還沒定稿、施工隊還沒進場之前的那段時間。在這個階段，建築師、結構工程師、土壤調查公司、保險公司、融資機構與政府審批單位，各自在不同時間點介入，彼此之間的溝通幾乎是序列式的：一方修改設計，所有人退回各自崗位重新計算，幾個月後再重新開會。文件送到政府之後，光是比對規範就需要再等六個月到一年，若有不符之處，整個流程從頭來過。

X的負責人 阿斯特羅·泰勒（Astro Teller） 說得直白：「這至少是建築成本居高不下、而且沒有人能從建成環境中得到自己想要的東西的一半原因。」

Anori 的解法是：從一開始就把所有關係人——包括政府——拉進同一個平台，讓法規衝突在數週內浮現，而不是數月或數年後。首要目標是 5到100戶、3到6層樓的集合住宅，也就是泰勒所說「世界最需要大量興建，卻最不知道怎麼蓋」的那種建築類型。

失敗兩次之後，為何第三次不同？

X在這個領域並非新手。大約13年前，X曾分拆出 Vannevar Technologies（後更名為 Flux），嘗試類似的事情，但以失敗告終——「我們太早了，而且沒有解決讓業界願意參與的問題」（泰勒語）。第二次聚焦在建築構件的工廠自動化，同樣沒能推向市場。

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這一次的關鍵差異，在於業界態度的轉變。X在進行常規的業界諮詢時，Prologis 等大型業主、建築事務所與大型承包商沒有說「等你做好了再來找我們」，而是說：「我們現在就要加入，我們要幫你一起做。」

讓業界龍頭成為投資人而非未來客戶，直接破解了平台推廣的「雞生蛋蛋生雞」困境：政府願意用，是因為開發商在用；開發商願意用，是因為政府要求。利益綁定，動機就出現了。

第一個落地合作是里約熱內盧市。市長 愛德華多·帕埃斯（Eduardo Paes） 在X接觸之前就已將審批改革列為施政重點，現在正式簽署合作，透過 Anori 平台推動城市建築許可流程的現代化（目前尚無建案透過該平台完成審批）。

亞洲城市的鏡子

這個故事對亞洲讀者來說，並不遙遠。

台灣、香港、新加坡、馬來西亞的都市開發都面臨類似的結構性困境：審批流程繁瑣、關係人眾多、法規更新速度跟不上城市發展需求。台灣近年的社會住宅推進困難，部分原因正在於土地取得與審批之間的時間成本；香港的建築審批效率問題，在高地價環境下被進一步放大。

更值得關注的是，中國大陸近年推動的「工程建設項目審批制度改革」，目標同樣是壓縮審批時間、實現並聯審批。但這套改革主要依靠行政命令驅動，而 Anori 的路徑是用市場機制與平台邏輯來達成類似目標——兩種模式的效率與可持續性，值得比較觀察。

對於東南亞快速城市化的國家——越南、印尼、菲律賓——Anori 所代表的「政府+開發商+科技平台」三方協作模式，可能比成熟市場更有落地空間，因為這些地方的行政系統尚未固化，反而更容易接受新的流程設計。

不過，有一個現實問題不能迴避：Anori 的平台若要在亞洲城市運作，必須能夠對接各地截然不同的法規體系與行政文化。里約熱內盧的成功案例，能否複製到台北、吉隆坡或雅加達，還是一個開放的問題。