40억 달러 가격 폭락이 말하는 초고급 주택시장의 민낯

벨에어의 한 저택이 4천만 달러(약 400억원)를 깎았다. 미국에서 가장 비싼 매물로 불렸던 이 집의 가격은 이제 1억 달러 밑으로 떨어졌다. 숫자만 봐도 어마어마하지만, 이 가격 폭락이 던지는 메시지는 더욱 심각하다.

무슨 일이 일어났나

로스앤젤레스 벨에어 지역의 이 저택은 원래 1억 4천만 달러에 매물로 나왔다. 하지만 구매자를 찾지 못한 채 몇 년을 버티다가, 결국 9천 9백만 달러로 가격을 내렸다. 28.6%의 가격 인하다.

이는 단순한 개별 사례가 아니다. 미국 초고급 주택 시장 전체가 비슷한 상황에 직면해 있다. 1천만 달러 이상 고가 주택의 판매 기간은 평균 18개월을 넘어서고 있고, 가격 할인은 일상이 됐다.

금리 상승이 직격탄이었다. 연방준비제도가 기준금리를 5.25%까지 올리면서, 대출을 받아 집을 사던 부유층도 부담을 느끼기 시작했다. 3천만 달러 집을 살 때 2천만 달러를 대출받는다면, 금리 2% 상승은 연간 40만 달러의 추가 이자 부담을 의미한다.

부자들도 허리띠를 졸랐다

더 근본적인 변화가 일어나고 있다. 팬데믹 시절 테슬라, 엔비디아 같은 기술주로 떼돈을 번 신흥 부자들이 이제는 신중해졌다. 주식시장의 변동성이 커지면서 '종이 부자'에서 '현금 부자'로의 전환이 쉽지 않아졌다.

골드만삭스 보고서에 따르면, 순자산 5천만 달러 이상 초고액 자산가들의 부동산 투자 비중이 2021년 35%에서 2024년 28%로 줄었다. 대신 현금과 채권 비중을 늘렸다.

이들의 소비 패턴도 바뀌었다. 예전에는 '보여주기 위한' 저택 구매가 많았다면, 이제는 실용성을 따진다. 재택근무가 정착하면서 굳이 맨해튼이나 비벌리힐스에 있을 필요가 없어진 것도 한몫했다.

한국 부동산에 미치는 파장

미국 초고급 주택 시장의 침체는 한국에도 영향을 미친다. 가장 직접적인 경로는 *외국인 투자*다. 한국의 강남, 한남동 고급 아파트를 사던 미국계 투자자들이 발걸음을 멈추고 있다.

KB부동산 자료를 보면, 2024년 외국인의 국내 부동산 취득액은 전년 대비 23% 줄었다. 특히 10억원 이상 고가 아파트에서 외국인 비중이 눈에 띄게 감소했다.

더 중요한 건 *심리적 영향*이다. 글로벌 부동산 시장이 흔들리면서 국내 고액 자산가들도 관망세를 취하고 있다. 현대차 정몽구 회장 일가나 삼성 이재용 회장 같은 재벌 총수들도 부동산 투자보다는 사업 투자에 집중하는 모양새다.