미국 주택 법안 통과, 한국 부동산에 던지는 메시지

미국 하원이 390대 9라는 압도적 찬성으로 통과시킨 법안 하나가 주목받고 있다. '21세기 주택법(Housing for the 21st Century Act)'이라는 이름의 이 법안은 거의 10년 만에 나온 가장 포괄적인 주택 입법이다. 한국의 부동산 정책에도 시사하는 바가 크다.

규제를 풀면 집값이 내려갈까?

이 법안의 핵심은 간단하다. 복잡한 규제를 줄여 집을 더 빨리, 더 싸게 짓겠다는 것이다. 구체적으로는 토지 이용 정책과 용도지역제 요건을 간소화하고, 소규모 주택 프로젝트의 환경 검토를 생략할 수 있게 했다.

미국 부동산업계는 환영 일색이다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 "미국은 약 500만 호의 주택이 부족하고, 첫 주택 구매자의 중간 연령이 40세에 달한다"며 긴급성을 강조했다. 기존 주택 중간가격은 39만6800달러로, 31개월 연속 상승 중이다.

하지만 정말 규제만 풀면 해결될까? 한국의 경험을 보면 답은 복잡하다.

한국이 시도했던 것들

한국도 비슷한 시도를 여러 번 해왔다. 분양가상한제 완화, 재건축 규제 완화, 용적률 상향 등이 그것이다. 하지만 결과는 어땠나? 공급이 늘어나기보다는 투기 수요가 먼저 몰려들었다.

특히 제조업체 주택에 대한 규제 완화는 흥미롭다. 미국 법안은 제조업체 주택이 섀시(바퀴 달린 틀) 위에 있어야 한다는 요건을 없앴다. 평균 가격이 12만3300달러로 일반 주택(40만5939달러)의 3분의 1 수준이다.

한국의 모듈러 주택이나 컨테이너 하우스와 비슷한 개념이다. 하지만 국내에서는 여전히 '진짜 집'으로 인정받지 못하는 분위기다. 인식 전환이 필요한 대목이다.

승자와 패자는 누구인가

미국 법안의 수혜자는 명확하다. 건설업체는 더 빨리 집을 지을 수 있고, 구매자는 더 저렴한 선택지를 얻는다. 모기지업계도 다가구 주택 대출 한도 상향으로 새로운 기회를 얻었다.

하지만 기존 주택 소유자들은 어떨까? 공급이 늘어나면 자신들의 자산 가치가 하락할 수 있다. 미국에서도 이런 우려는 존재한다.

한국에서는 이 딜레마가 더 심각하다. 아파트가 자산의 대부분을 차지하는 가구가 많기 때문이다. 공급 확대 정책이 나올 때마다 기존 소유자들의 반발이 거센 이유다.