豪宅如何拯救窮人？檀香山研究揭示住房市場連鎖反應

一套125萬美元的豪華公寓，最終為街頭遊民創造了一個收容所床位——這聽起來像天方夜譚，卻是夏威夷檀香山一項研究的真實發現。

512套新房如何創造557個空缺

位於阿拉莫阿納購物中心後方的43層摩天大樓「中央大廈」，包含512套住宅單位，其中補貼房價格約78萬美元，市場價房源達125萬美元。

研究人員採用「偵探式」追蹤方法，從新住戶的前居住地開始，層層追溯住房空缺的連鎖反應。結果顯示，這棟大樓在全市創造了至少557個住房空缺，平均每套新房產生1.61個空缺。

最引人注目的案例是：一名女性從1960年代建造的低收入社區公寓搬入中央大廈，她留下的單位隨後被一名來自遊民過渡住房設施的人入住，從而為街頭遊民騰出了一個床位。

挑戰「涓滴住房論」的刻板印象

長期以來，「豪華住房建設有助解決住房短缺」的觀點被譏為「涓滴住房論」，暗指這如同給富人減稅就能惠及所有人一樣荒謬。但檀香山研究提供了實證數據：新住戶放棄的房屋平均比新居便宜38%，連鎖反應中下一環的房屋更便宜44%。

與波士頓每套保障性住房需要65萬美元公共資金相比，市場化住房建設通常通過稅收和費用為政府創收。在公共住房建設能力有限的情況下，市場化建設的溢出效應不容忽視。

亞洲城市的借鑑意義

這項研究對亞洲高密度城市具有特殊意義。香港、新加坡、台北等地都面臨土地稀缺、房價高企的挑戰。傳統觀點認為豪宅建設只會推高整體房價，但「空缺鏈」理論提供了不同視角。

在台灣，隨著人口老化和都市更新需求增加，住房流動性成為關鍵議題。新建高端住宅可能通過連鎖效應，為年輕人和中低收入家庭創造更多選擇。

市場健康度決定效應強度

然而，空缺鏈效應高度依賴住房市場的健康程度。檀香山住房市場極度扭曲：9%的住房出現過度擁擠，房價中位數達75萬美元，人均居住面積全美最低。

在如此緊張的市場中，空缺鏈相對較短，低收入群體受益有限。相比之下，1960年代美國的類似研究發現，每套新房平均創造3.5個空缺，顯示健康市場的倍增效應更強。

流動性就是機會

研究還揭示了住房流動性與社會機會的關係。19-20世紀初美國城市快速發展時期，「搬家日」被視為如聖誕節般的節日，代表著向上流動的機會。如今美國家庭搬遷率創歷史新低，僅為10%，遠低於1950年代的20%。

更多空置住房意味著更多選擇，更多向上流動的可能。這對於重視社會流動性的華人社會尤其重要。