美國住房危機背後的隱形殺手：建築法規如何扼殺平價住宅

想在美國建造一棟三戶住宅？準備面對與兩戶住宅截然不同的建築標準。這道「隱形牆」正是美國住房危機的幕後推手。

分區改革只是冰山一角

談到美國住房危機，專家們通常將矛頭指向排他性分區制度——在大部分住宅用地上禁止建造獨棟房屋以外的任何建築。這確實讓住房變得稀缺、分散且昂貴。

各州和城市正在逐步解決這個根本問題。但孟菲斯開發與基礎設施主管約翰·澤納警告：「紙面上允許建造四戶住宅，並不保證真的會有人建造。」

原因很簡單：即使分區法規鬆綁，建築法規這座更大的障礙仍然屹立不搖。

小型公寓的「商業建築」待遇

在美國，任何三戶以上的住宅都被歸類為商業建築，而非住宅建築。這意味著明明是居住用途的公寓，卻要按照機場和體育場的標準來建造。

國際建築法規委員會（ICC）制定的這套標準，讓小型多戶住宅必須安裝大型商業建築才需要的設備。最典型的例子就是灑水系統的強制要求。

灑水系統：成本的「懸崖效應」

誰會反對安裝灑水系統？它確實能有效撲滅火災，在大型公寓建築中完全合理。

但問題在於，對小型多戶住宅來說，安裝和維護成本可能「決定項目的成敗」。孟菲斯的小型開發商安德烈·瓊斯就因為灑水系統的費用而被迫放棄四戶住宅項目。

諷刺的是，獨棟住宅從2009年開始就被要求安裝灑水系統，但幾乎所有州都通過法律豁免了這項規定。為什麼多戶住宅就不能享受同樣的彈性？

百年偏見的歷史印記

一個多世紀前，城市規劃改革者勞倫斯·韋勒留下了一段驚人的話：「懲罰公寓建築最簡單快捷的方法，不是要求更大的開放空間，而是通過防火要求。」

他明確表示要利用防火規定讓公寓建設變得過於昂貴而無法實現。這種百年前的偏見至今仍深深嵌入現代建築法規中。

電梯成本揭示的美國特殊性

美國和加拿大擁有「全世界最昂貴的電梯」，成本有時是歐洲的三倍。

原因在於，美國電梯必須大到能容納7英尺長的擔架平放，以及輪椅的完整迴轉半徑。而在歐洲，電梯只需容納輪椅和一個站立的人即可。

這個7英尺要求約在20年前以「無成本影響」為由引入，但實際研究流於形式。結果是更少的電梯、更少的公寓建築，以及更多低密度、不便使用的住房存量。

私人組織制定公共政策

美國實際上將建築法規制定權外包給私人非營利組織ICC。這個組織與包括房屋建商和建材製造商在內的私人利益深度交織。

普渡大學經濟學家邁克爾·埃里克森指出：「我們真的把這個決定外包給了，坦白說，一群說客、建材製造商和工會。」

對華人世界的啟示

台灣、香港和其他華人社區也面臨住房負擔能力挑戰。美國的經驗顯示，僅僅放鬆表面的分區限制是不夠的，還需要檢視建築法規是否存在隱性障礙。

特別值得思考的是：我們的建築標準是否真正基於安全需求，還是反映了對特定住房類型的文化偏好？在追求住房多樣化的過程中，如何平衡安全要求與建設成本？

亞洲許多城市的高密度住宅發展經驗，或許能為美國提供替代方案。同時，美國的教訓也提醒我們，政策制定過程的透明度和公共參與至關重要。