금리 동결인데 왜 내 대출이자는 오르나

중앙은행은 금리를 묶었다. 그런데 이상하게도, 집을 사려는 사람들이 내야 할 이자는 올라가고 있다.

2025년 말부터 2026년 초에 걸쳐 북미와 유럽 전역에서 주택담보대출 금리가 소리 없이 오르기 시작했다. 미국 연방준비제도는 기준금리를 4.25~4.50% 수준에서 동결했고, 유럽중앙은행(ECB)도 추가 인하를 멈춘 상태다. 교과서대로라면 대출 금리도 제자리여야 한다. 그런데 현실은 달랐다.

기준금리와 대출금리, 왜 따로 움직이나

주택담보대출 금리는 중앙은행 기준금리에만 연동되지 않는다. 실질적으로는 10년물 국채 수익률이 더 강하게 영향을 미친다. 그리고 이 장기 국채 금리는 지금 중앙은행의 의도와 무관하게 움직이고 있다.

원인은 복합적이다. 첫째, 미국과 유럽 각국 정부의 재정적자가 확대되면서 국채 발행량이 급증했다. 공급이 늘면 가격은 내려가고, 수익률은 올라간다. 둘째, 인플레이션이 완전히 잡히지 않았다는 시장의 불신이 여전하다. 미국의 근원 인플레이션은 2026년 4월 기준 여전히 3%대 초반에 머물러 있다. 셋째, 글로벌 채권 시장에서 중국과 일본 등 주요 보유국들이 미국 국채 매입을 줄이는 흐름도 수익률 상승 압력을 키우고 있다.

결과적으로 미국의 30년 고정 주택담보대출 금리는 7%대 중반까지 다시 올라섰다. 영국의 2년 고정 모기지 금리도 5%대 후반을 유지하고 있다. 중앙은행이 아무것도 하지 않았는데도.

승자와 패자: 집값보다 이자가 무서운 시대

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이 구조 속에서 피해는 선명하게 나뉜다.

가장 직격탄을 맞는 건 신규 주택 구매자다. 미국에서 중간 주택 가격 40만 달러(약 5억 5천만 원)짜리 집을 20% 계약금을 내고 구입할 경우, 30년 고정금리 7.5% 기준 월 상환액은 약 2,240달러(약 310만 원)다. 2년 전 금리 3%대 시절이었다면 같은 조건에서 월 1,350달러(약 187만 원)였다. 같은 집인데 매달 890달러(약 123만 원)를 더 내야 한다.

반면 이미 낮은 금리로 대출을 고정한 기존 주택 보유자들은 이 혼란에서 비교적 자유롭다. 오히려 신규 공급이 줄어드는 효과 덕에 보유 자산 가치가 방어되는 측면도 있다. 은행도 단기적으로는 예대마진이 확대되는 수혜를 받는다.

정부 입장은 복잡하다. 금리를 내리면 인플레이션을 자극할 수 있고, 그렇다고 재정 지출을 줄이면 경기 침체 우려가 커진다. 주거 부담 완화를 공약으로 내걸었던 정치인들 입장에서는 설명하기 어려운 상황이 이어지고 있다.

한국 대출자는 다른 세계에 살고 있을까

한국의 구조는 조금 다르다. 국내 주택담보대출의 상당 부분은 코픽스(COFIX) 또는 금융채 금리에 연동된 변동금리 상품이다. 한국은행이 기준금리를 2.75%로 인하하면서 시중 대출 금리도 일부 내려오는 흐름이 나타났다.

그러나 주목할 점은 있다. 한국도 장기 국채 금리가 글로벌 채권 시장의 영향을 받는다. 미국 국채 수익률이 오르면 한국 국채 수익률도 따라 오르는 경향이 있고, 이는 결국 고정금리 대출 상품의 기준이 되는 금융채 금리를 끌어올린다. 실제로 2026년 초 국내 주요 은행들의 10년 고정 주택담보대출 금리는 기준금리 인하에도 불구하고 4%대 중반을 유지했다. 기준금리와 대출금리의 괴리는 한국도 예외가 아니다.