アメリカンドリームの終焉？住宅ローンが消える国で何が起きているか

アメリカで住宅ローン申請が25年ぶりの低水準。中間層の資産形成の柱だった住宅購入が困難になり、格差拡大と世代間不平等が深刻化している現状を分析

126,700ドル。これは2024年にアメリカで平均的な住宅を購入するために必要な世帯年収だ。2021年の79,600ドルから、わずか3年で60%も上昇した。

住宅ローンの申請件数が、大恐慌時代を含む過去25年間で最低水準まで落ち込んでいる。全米抵当銀行協会のデータによると、1999年末以降の週次指数最低記録100回のうち、96回が過去3年間に集中している。金利が6%を下回ったにもかかわらず、アメリカの不動産市場は完全に凍結状態にある。

中間層から富裕層へのシフト

ドッド・フランク法施行後、金融機関は貸し出し基準を厳格化し、富裕層への融資を拡大する一方で、中間所得層への融資を削減した。結果として、現金購入の割合が2020年から2023年にかけて33%増加。ニューヨーク市では2025年上半期に住宅購入の半数以上が現金取引となった。

住宅建設業者も大恐慌後に建設戸数を大幅に削減。2010年代初頭の建設戸数は大恐慌前の4分の1まで減少し、現在でも40%少ない水準が続いている。供給不足により価格は急騰し、「住宅砂漠」と呼ばれる地域が各地に出現している。

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最も深刻な影響を受けているのは若い世代だ。1980年代には20代後半だった初回住宅購入者の平均年齢は、現在40歳近くまで上昇。全米50大都市圏で住宅ローンを組んでいる30歳未満の人口は、わずか3.1%にとどまる。

ハーバード大学住宅研究センターのクリス・ハーバート氏は、「年間5万〜6万ドルの収入しかない賃貸世帯800万世帯が市場から締め出された」と分析する。28歳と48歳で同じ条件で住宅を購入し、65歳で売却した場合、後者の手取り額は前者の3分の1程度になるという試算もある。

日本も類似の課題に直面している。国土交通省のデータでは、新設住宅着工戸数は1990年代のピーク時から大幅に減少。高齢化と人口減少が進む中、住宅政策のあり方が問われている。

アメリカの事例は、金融規制強化と住宅供給不足が組み合わさった時の深刻な影響を示している。日銀の金融政策正常化や建設業界の人手不足が進む日本において、中間層の住宅取得機会をいかに確保するかは重要な政策課題となるだろう。