アメリカの住宅危機を解く鍵は、見えない建築基準法にあった

ゾーニング改革だけでは不十分。アメリカの複雑な建築基準法が中密度住宅建設を阻害し、住宅危機を深刻化させている実態を解説。

アメリカで3戸の住宅を建てようとすると、突然2戸の場合とは全く異なる建築基準が適用される。この「見えない壁」が、深刻な住宅不足の隠れた原因となっている。

ゾーニング改革だけでは解決しない現実

アメリカの住宅危機について語られる際、多くの専門家が指摘するのは排他的ゾーニング制度だ。住宅地の大部分で一戸建て以外の建設を禁じるこの制度が、住宅を希少で高価なものにしてきた。

各州と都市は少しずつ、この根本的な問題の解決に取り組んでいる。しかしメンフィスの開発・インフラ部門責任者であるジョン・ジーナ氏は警告する。「書類上で4世帯住宅を許可しても、実際に建設されるとは限らない」

なぜなら、ゾーニング法を改正しても、建築基準法という別の巨大な障壁が立ちはだかるからだ。

アメリカの建築基準法では、3戸以上の住宅は住宅用ではなく商業用建築物として分類される。これは明らかに住居であるアパートが、空港やスタジアムと同じ基準で規制されることを意味する。

国際建築基準評議会（ICC）が策定するこの基準により、小規模な集合住宅でも大規模な商業施設と同様の設備が要求される。最も象徴的なのがスプリンクラーシステムの義務化だ。

誰がスプリンクラーに反対できるだろうか？確かに火災鎮圧には効果的で、大規模アパートでは完全に理にかなっている。

しかし問題は、小規模集合住宅での設置・維持費用が「建設を成功させるか失敗させるかの決定要因」となることだ。メンフィスの小規模開発業者アンドレ・ジョーンズ氏は、スプリンクラーシステムの費用負担により4世帯住宅の建設を断念せざるを得なかった。

興味深いことに、一戸建て住宅では2009年からスプリンクラー設置が義務化されているが、ほぼ全ての州がこの規則を免除する法律を制定している。なぜ集合住宅だけが例外とならないのか？

100年以上前、都市計画改革者ローレンス・ヴァイラーは驚くべき発言を残している。「アパート建築を処罰する最も簡単で迅速な方法は、より大きな開放空間を要求することではなく、防火要件を通じてである」

彼は防火規定を使って集合住宅を事実上建設不可能にすることを明確に意図していた。現代の建築基準法には、この1世紀前の偏見が今なお埋め込まれている。

アメリカとカナダは「世界で最も高価なエレベーター」を持つ。ヨーロッパの3倍のコストがかかることもある。

その理由は、7フィートの担架が平らに入り、車椅子が回転できる大きさが義務付けられているからだ。ヨーロッパでは車椅子と人が並んで立てる程度の大きさで十分とされている。

皮肉なことに、この7フィート要件は約20年前に「コスト影響なし」として導入されたが、実際の研究は形式的なものだった。結果として、より少ないエレベーター、より少ないアパート建築、そしてより多くの低密度で利用しにくい住宅ストックを生み出している。

アメリカは事実上、建築基準法の策定を民間非営利団体であるICCに委ねている。この組織には住宅建設業者や資材メーカーなど民間利益が深く関与している。

パーデュー大学の経済学者マイケル・エリクセン氏は指摘する。「私たちは本当にこの決定を、率直に言えばロビイスト、建材メーカー、労働組合のグループに外注している」

日本でも住宅政策は重要な課題だ。高齢化社会において、バリアフリーで手頃な集合住宅の供給は急務である。アメリカの事例は、表面的な規制緩和だけでなく、建築基準法の根本的な見直しが必要であることを示している。

日本の建築基準法はアメリカほど極端ではないが、小規模集合住宅に対する過度な規制が存在しないか検証する価値がある。特に、防火規定と住宅供給のバランス、そして高齢者向け住宅の建設促進について考える必要がある。