米住宅法案が390対9で可決、でも家は本当に安くなるのか

中古住宅価格が31ヶ月連続で上昇を続ける米国で、一つの転機が訪れた。下院は2月11日、「21世紀住宅法」を390対9という圧倒的な支持で可決したのだ。

この法案が注目される理由は、その包括性にある。土地利用規制の合理化、環境審査の簡素化、製造住宅への融資拡大まで、住宅供給を阻む様々な障壁を一気に取り除こうとする内容だからだ。

規制緩和の具体的な中身

法案の核心は「スピードアップ」にある。州や地方自治体に対し、土地利用政策と用途地域制限を合理化するベストプラクティス枠組みの導入を求める。建設業界が長年訴えてきた「許可取得の長期化」問題に、ついに連邦政府がメスを入れる形だ。

特に注目すべきは製造住宅への対応だ。これまで大部分の融資プログラムで必要だった「シャーシ（車台）設置」要件を撤廃する。全米製造住宅協会によると、製造住宅の平均価格は12万3300ドルで、従来工法住宅の40万5939ドルと比べ大幅に安い。この規制緩和により、より多くの購入者が手頃な住宅選択肢にアクセスできるようになる。

複合住宅向け融資限度額も引き上げられ、建設コストの実態をより反映した形で指数化される。全米住宅建設業者協会は「新しいアパート建設を刺激し、融資の財政的実行可能性を高める」と評価している。

業界の期待と現実のギャップ

住宅業界の反応は概ね好意的だ。全米不動産業者協会のシャノン・マクガーン氏は「全国で約500万戸の住宅不足に直面し、初回購入者の年齢中央値が40歳に達した今、供給拡大と住宅所有障壁の除去への大胆な行動がかつてないほど急務」と述べた。

住宅所有は「世代を超えた富と長期的な金融安定性の最大の推進力の一つ」であり続けているからだ。

一方で、批判的な視点も存在する。この法案は住宅不足の直接的解決策や新規建設資金の増額方法を具体的に示していない。規制緩和は必要条件かもしれないが、十分条件ではないのだ。

上院との調整が鍵

下院法案は上院の「アメリカンドリーム住宅法（ROAD法）」と類似している。両院が法案を調整し、最終的にトランプ大統領の署名を得る必要がある。

興味深いのは、2025年第4四半期のデータで、新築住宅の価格削減率（19.8%）が中古住宅（18.3%）を上回ったことだ。これは近年では初めての現象で、新築住宅市場での競争激化を示唆している。

日本への示唆

日本も住宅政策で似たような課題を抱えている。空き家問題と住宅不足の地域格差、建築規制の複雑さなど、米国の取り組みから学べる点は多い。特に製造住宅への融資拡大や環境審査の合理化は、日本の住宅政策にも応用可能かもしれない。