美國夢破碎？房貸消失背後的階級固化危機

98%。這是德州哈德斯佩斯縣現金購房的比例。在美國這個曾經以「人人都能擁有住房」為傲的國家，房貸正在成為歷史。

全美抵押貸款銀行協會數據顯示，美國房貸申請量創下25年來最低紀錄，甚至低於失業率高出一倍的大蕭條時期。自1999年底以來，該協會週度新房貸申請指數的100個最低讀數中，96個出現在過去三年。

這不僅是一個房地產市場問題，更是美國社會結構重塑的信號。

現金為王的新遊戲規則

新冠疫情後，聯準會將利率降至零，隨後又因通膨壓力將30年期房貸利率從不到3%推升至7.5%。2024年，家庭需要年收入12.67萬美元才能負擔中位數房價，比2021年的7.96萬美元暴增60%。

現金購買比例從2020年到2023年增長33%。在紐約市，2025年上半年超過一半的房屋交易為現金購買。西棕櫚灘、克里夫蘭和邁阿密的現金交易比例都超過三分之一。

巴爾的摩在2022年和2023年有一半房屋以現金購買。這種「抵押貸款沙漠」現象正在投資不足的社區、度假城鎮和昂貴城市中蔓延，房地產投資信託和房東們奉行「低買高租」策略。

世代財富鴻溝加深

最受衝擊的是年輕世代。1980年代首次購房者的典型年齡是20多歲後期，現在接近40歲。在全美50大都會區，30歲以下擁有房貸的人口僅占3.1%。

哈佛大學住房研究中心的克里斯·赫伯特指出，年收入5-6萬美元的租房家庭中有800萬戶被擠出市場。財富積累的時間差異巨大：28歲購房者與48歲購房者在65歲賣房時，後者的收益僅為前者的三分之一。

華人社會的對照與反思

這一現象在華人社會引發深刻思考。在台灣，年輕人面臨類似的高房價困境；在香港，公屋輪候時間創歷史新高；即使在房價相對較低的地區，置業夢想也越來越遙遠。

美國經驗顯示，當房地產成為純投資工具而非居住需求時，社會流動性將受到根本性衝擊。金融海嘯後的多德-弗蘭克法案雖然讓金融體系更安全，卻也讓中產階級更難獲得房貸。這種「安全」與「公平」之間的權衡，值得各國政策制定者深思。

制度性排斥的形成

更深層的問題在於，住房市場正在從「需求驅動」轉向「資本驅動」。當房地產投資信託和機構投資者成為主要買家時，普通家庭不僅要與同收入階層競爭，更要與擁有無限現金流的金融機構競爭。

這種結構性變化可能導致階級固化：有房者通過房產增值積累財富，無房者面臨租金上漲和購房門檻提高的雙重壓力。美國住房擁有率雖然仍有67%，但五年來未見增長，這在充分就業、工資上漲的經濟環境下前所未見。