住宅ローンの「魔法」が効かない理由

12月の住宅市場データが、関係者に冷や水を浴びせました。全米不動産協会によると、住宅売買契約件数は前月比9.3%減少し、これは新型コロナウイルスパンデミック初期の2020年4月以来最大の下落幅となりました。

政策提案ラッシュの背景

同じタイミングで、トランプ大統領はダボス会議で野心的な住宅政策を発表しました。50年住宅ローン、携帯可能な住宅ローン、機関投資家による住宅購入の禁止など、創意に富んだ提案が並びます。

50年住宅ローンは月々の支払いを数百ドル削減できますが、総利息負担は大幅に増加します。携帯可能住宅ローンは、2022年以前に低金利でローンを組んだ既存住宅所有者には恩恵をもたらしますが、初回購入者との格差を拡大させる可能性があります。住宅エコノミストは、この政策が既存住宅所有者の購買力を高めることで、むしろ住宅価格を押し上げるリスクがあると警告しています。

機関投資家の住宅購入禁止案は、一見魅力的に映ります。しかし、データによると、これら大手投資家が所有する一戸建て賃貸住宅は全体の約2%に過ぎず、金利上昇とともに購入ペースも大幅に鈍化しています。

数学の問題に向き合う時

住宅エコノミストたちが繰り返し指摘するのは、米国が抱える根本的な住宅供給不足です。推計によると、需要を満たすためには数百万戸の住宅建設が必要とされています。この問題を解決するには、ゾーニング法や建築許可プロセスが建設を遅らせ、コストを押し上げている州・地方レベルでの行動が不可欠です。

これが、多くのエコノミストが住宅ローン中心の政策提案に懐疑的な理由です。低金利や長期ローンは個々の購入者には恩恵をもたらすかもしれませんが、供給を増やすことなく需要を刺激するリスクもあります。同じ限られた住宅数に対してより多くの人が入札できるようになれば、価格は下がるどころか上昇する傾向があります。

日本への示唆

日本も高齢化社会の進展とともに、住宅政策の見直しを迫られています。空き家問題がある一方で、都市部では住宅不足が深刻化しています。米国の事例は、金融政策だけでは構造的問題は解決できないことを示唆しています。

日本政府も住宅ローン減税や各種支援制度を提供していますが、根本的な解決には土地利用規制の見直しや建築プロセスの効率化が必要かもしれません。特に、東京圏での住宅供給増加は、働き方改革や地方創生とも密接に関連する複合的な課題です。