高級住宅が低所得者を救う？ホノルル研究が示す住宅市場の連鎖効果

ハワイ・ホノルルの43階建て高級マンションが市内全体で557戸の空室を創出し、低所得者向け住宅不足解決の新たな視点を提示

780万円の分譲マンションの購入が、ホームレス支援施設のベッドを空ける——そんな驚くべき連鎖効果が、ハワイ・ホノルルの研究で明らかになりました。

43階建てタワーが生んだ557の空室

アラモアナショッピングセンターの背後にそびえ立つ43階建ての高級マンション「ザ・セントラル」。この512戸の新築物件が、ホノルル市内全体で557戸もの空室を創出したという研究結果が発表されました。

研究者たちは探偵のような手法で、新居住者の前住所を追跡し、さらにその空いた住宅の新たな入居者まで調査。その結果、新築マンション入居者が残した住宅は平均して38%安く、さらに次の連鎖で空いた住宅は44%も安価でした。

最も印象的な事例では、1960年代築の低所得者地区のアパートからザ・セントラルに移住した女性の元住居に、元ホームレスの一時支援施設から移ってきた人が入居。結果として、路上生活者のためのベッドが一つ空いたのです。

高級住宅建設が低所得者向け住宅を増やすという理論は、しばしば「トリクルダウン住宅論」と揶揄されてきました。しかし、この研究は単なる理論ではなく、実際の移住パターンを詳細に追跡した貴重なデータです。

ボストンでは新たな低所得者向け住宅建設に1戸あたり約7800万円の公的資金が必要な一方、民間の高級住宅建設は税収や手数料を通じて自治体に収入をもたらします。公的住宅建設の限界を考えると、民間住宅建設の波及効果は無視できません。

日本では人口減少と空き家問題が深刻化する一方、東京や大阪などの大都市圏では依然として住宅不足が続いています。特に若年層の住宅取得困難や、高齢者の住み替え需要など、世代を超えた住宅移動の促進が課題となっています。

ホノルル研究が示す「バケーンシー・チェーン」（空室連鎖）の概念は、日本の住宅政策にも重要な示唆を与えます。新築高級マンション建設を単に「富裕層優遇」と批判するのではなく、社会全体の住宅流動性向上の観点から評価する必要があるかもしれません。

ただし、この効果は住宅市場の健全性に大きく依存します。ホノルルでは住宅の9%が1部屋に複数人が住む過密状態にあり、これは全米平均の2倍以上。住宅価格の中央値は9000万円を超え、極めて厳しい状況です。

市場が歪んでいるほど、連鎖効果は短くなり、低所得者層への恩恵は限定的になります。健全な住宅市場の構築こそが、すべての解決策の前提条件なのです。