美國「自有住宅信仰」正在扼殺住宅供給？

一部本該蓋更多房子的法案，正在讓美國少蓋十萬戶房子。

這不是諷刺小說的情節，而是正在美國國會發生的現實。21世紀ROAD住宅法案（21st Century ROAD to Housing Act）原本以增加住宅供給為目標，但其中一項新增條款，可能讓美國每年少建多達10萬戶住宅。矛盾的根源，是一個深植於美國文化的執念：郊區獨棟住宅，應該屬於屋主，而非租客。

法案裡的「反租屋條款」

這項法案最初是一份跨黨派的溫和提案，內容包括簡化住宅補貼審查流程、調整聯邦住宅補助金分配方式，以及改善模組化建築的融資環境。爭議不大，支持者眾多。

然而，隨後加入的一項條款改變了一切：禁止單一投資者持有超過350戶獨棟住宅或雙拼住宅。更關鍵的是，這項限制不只針對收購現有住宅，還延伸至「以租代建」（Build-to-Rent，BTR）——也就是從一開始就以出租為目的興建的新屋。

皮尤研究中心（Pew Research Center）估計，此條款可能導致每年最多10萬戶新屋無法建成。全美住宅建築商協會（NAHB）警告，供給量每年將減少至少4萬戶，並因此撤回了對這項法案的支持。批評者直言：「少一戶租屋，不等於多一戶購屋。少的，就是憑空消失。」

「以租代建」是怎麼崛起的？

要理解這場爭議，必須先回到2008年金融危機。當時，黑石集團（Blackstone）、美國家園4租賃（American Homes 4 Rent）等企業大量收購法拍屋，在亞特蘭大、夏洛特、坦帕等陽光帶城市成為「華爾街房東」。對於有意購屋的家庭來說，這些企業是在每場競標中佔盡優勢的對手；但對租屋族而言，這些公司讓他們得以住進原本只有屋主才能進入的郊區社區。

隨著房價飆升與房貸利率走高，企業投資者在二手市場的競爭愈發困難，於是轉向新的策略：直接從零開始興建出租住宅。這就是「以租代建」模式的誕生背景。目前，BTR已佔美國新建獨棟住宅的約10%，是數年前的兩倍。

總部位於鳳凰城的NexMetro Communities是這個領域的代表企業。旗下「Avilla」品牌在德州自由山等地開發了逾60個社區、超過1萬戶住宅。典型案例是奧斯汀以北30英里的Rio Oaks社區：三房住宅約111平方公尺，月租約2,000美元，比市中心租屋便宜，卻提供獨棟住宅的生活感受。品牌口號是「租得像公寓，住得像家」。

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這個模式的興起有其現實邏輯。高房價與高利率讓大批千禧世代無力購屋，BTR為他們提供了一條中間路線——不需要頭期款，卻能住在郊區獨棟住宅裡。

「自有住宅」作為政治意識形態

那麼，為什麼法案要針對新建租屋？

上議員伯尼·莫雷諾（Bernie Moreno）在院會發言中說：「每一棟在俄亥俄州為出租而建的房子，就是少一棟可供購買的房子。」這句話精準揭示了美國政治文化的深層邏輯：自有住宅象徵責任、穩定與財富積累；租屋則被隱含地視為一種「過渡狀態」，而非正當的生活選擇。

房地產開發商威廉·萊維特（William Levitt）曾說：「擁有自己房子和土地的人，不可能成為共產主義者，因為他有太多事情要做。」這句話固然是玩笑，卻道出了美國郊區政策背後的政治哲學。

民主黨參議員布萊恩·沙茲（Brian Schatz）是少數公開批評這項條款的聲音。他指出，法案傳遞的訊息是「讓人們透過房貸買房是美德，但為沒有頭期款的人提供租屋卻是某種邪惡」，並稱這項BTR禁令是「起草失誤」。

對於華人讀者而言，這場辯論有一個熟悉的底色。無論是台灣、香港還是新加坡，「買房才算安頓」的文化觀念同樣根深蒂固。然而，當房價收入比持續攀升，這種觀念究竟是保護家庭財富的智慧，還是讓年輕世代望屋興嘆的枷鎖？

漏洞、矛盾與意外後果

法案中設有多項例外條款，但專家普遍認為這些「出口」並不實用。

最受關注的一項是：大型投資者可以開發BTR住宅，前提是七年後必須出售給個人買家。城市研究所（Urban Institute）分析指出，這項強制出售要求可能使住宅完工時的價值降低6%，從根本上違背了尋求長期穩定收益的投資者利益。

另一個潛在矛盾更為諷刺：法案允許大型投資者持有住宅，條件是協助租客建立信用記錄並給予優先購買權。這項例外條款可能吸引的，恰恰是希望收購現有住宅的投資者——而非新建住宅的開發商。結果可能是：限制新建租屋，卻為購買現有住宅的投資者開了一扇門，與法案初衷完全相反。

城市研究所住宅專家蘿莉·古德曼（Laurie Goodman）直言，若真正關心的是租客權益，應該直接規範大型房東的行為：「規模大，責任就應該大。費用事前揭露、租客的月租終止權、現有租客的租金漲幅上限——這些才是真正的解方。」