「庶民の味方」が住宅を壊す日

「庶民を守る」という言葉が、庶民を傷つけることがある。

2026年3月、米上院はROAD to Housing Act（住宅整備促進法）を可決しました。法案の骨子は住宅建設を阻む規制の緩和と、手頃な価格の住宅への投資促進です。民主党のエリザベス・ウォーレン上院議員がこれを共同提案したことは、進歩派の住宅政策推進という観点から評価されています。

ところが、この法案には一つの「毒薬条項」が紛れ込んでいます。機関投資家による一戸建て住宅市場への参入を事実上禁止し、新規の「賃貸目的建設（build-to-rent）」開発も7年以内に全戸を個人に売却することを義務付けるものです。

表向きは「ウォール街から家を守る」という訴えは分かりやすく、政治的に響きます。しかし経済学者や住宅政策の専門家たちは、この条項が実際には住宅供給を減らし、賃貸市場を逼迫させ、低所得者を郊外から締め出す結果をもたらすと警告しています。

「ウォール街が家を買い占めている」は本当か？

まずは事実から確認しましょう。

機関投資家（大手金融機関や不動産ファンド）が一戸建て住宅市場に本格参入したのは、2008年の住宅危機以降のことです。それ以来、「メガ大家」と呼ばれる大規模投資家の保有比率は上昇を続けてきました。JDヴァンス副大統領（共和党）やウォーレン議員（民主党）など、党派を超えた政治家たちが「ウォール街が現金一括払いで普通の市民を市場から追い出している」と非難してきました。

しかし、この主張は数字と照らし合わせると大きく誇張されています。2022年時点で、機関投資家が保有する一戸建て住宅は全米のわずか0.55%に過ぎません。年間の住宅販売に占める大規模投資家の割合も、集合住宅を含めても最大4%を超えたことはありません。機関投資家の存在感が特に高いとされるアトランタでさえ、単一の投資家が一戸建て賃貸物件全体の5%以上を保有している例はありません。

これほど小さなシェアが、住宅価格高騰の主因になれるはずがない。 これが経済学者たちの共通見解です。

企業が家を買うと、何が起きるか

もちろん、機関投資家が既存住宅を購入すれば、購入希望者向けの物件が一時的に減ります。これは価格を若干押し上げる効果があります。

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しかし、企業は家を買って放置するわけではありません。賃貸に回します。つまり、購入市場から一軒減った住宅は、賃貸市場に一軒加わります。研究によれば、機関投資家による一戸建て投資は賃料を引き下げる傾向があるのです。

ここに重要なトレードオフがあります。住宅ローンの審査を通過できない低所得層にとっては、賃料の低下こそが生活を左右します。「住宅の手頃さ」を論じるとき、持ち家購入者だけを想定するのは、最も支援が必要な人々を見落とすことになります。

さらに見落とされがちな側面があります。連邦準備制度理事会（FRB）のエコノミスト、コンヒー・チャン氏の研究によれば、南部郊外における機関投資家の参入は、低所得の賃借人がそれまで住めなかった中流階級の地区に移住することを可能にし、居住の分離（セグリゲーション）を緩和したという結果が示されています。

日本でも「職住近接」や「子育て環境」が住まい選びの重要な要素ですが、アメリカでは居住地域が子どもの将来に直結することが研究で示されています。ハーバード大学のラジ・チェティ教授の研究では、貧困地区から豊かな地区に引っ越した子どもは、大学進学率や成人後の収入が有意に高くなることが確認されています。

「賃貸目的建設」禁止が意味すること

法案の最も問題の多い部分は、既存住宅の売買規制ではなく、新規建設への規制です。

build-to-rentとは、最初から賃貸を目的として建設される住宅開発です。この方式は過去5年間で約25万戸を米国の住宅市場に供給してきました（エコノミストのジェイ・パーソンズ氏の試算）。

ウォーレン議員の条項は、機関投資家がこうした開発を行った場合、建設後7年以内に全戸を個人に売却することを義務付けます。これは事業として成立しません。わずか7年間の賃料収入しか見込めず、しかも市況に関わらず強制売却されるリスクを負うなら、投資家は住宅よりも高い利回りが期待できるデータセンターや他の資産に資金を向けるでしょう。

供給減少の影響はそれだけではありません。仮に一部のbuild-to-rentプロジェクトが7年後に売却を迫られた場合、その時点の入居者は全員退去を余儀なくされます。より高い購入力を持つ家族が、その住宅を取得するために。これは政策の名目（庶民保護）と結果（庶民の追い出し）が完全に逆転した構図です。

ポピュリズムの罠：日本への示唆

法案の問題点を指摘したブライアン・シャッツ上院議員（ハワイ州）に対し、ウォーレン議員はこう反論しました。「政策の目的は、プライベートエクイティが一戸建て住宅を乗っ取るのを阻止することだ。意図的な選択だ」と。

しかし、機関投資家が保有するのは全米の一戸建ての0.55%。「乗っ取り」という表現は現実とかけ離れています。しかも、多くの機関投資家は上場企業であり、その株式は年金基金や401(k)（確定拠出年金）を通じて、普通の労働者や中産階級の家族も間接的に保有しています。

ここには、日本の政策議論にも通じる普遍的な問題があります。「大企業 vs. 庶民」という図式は政治的に強力ですが、実際の政策効果は複雑です。日本でも、外国資本による不動産取得への懸念や、大手デベロッパーへの批判は根強くあります。しかし規制が住宅供給を減らし、最終的に家賃を押し上げるとすれば、その被害を最も受けるのは、規制が守ろうとした人々かもしれません。

日本は現在、空き家問題と都市部の住宅高騰という二つの課題を同時に抱えています。住宅政策において「誰を守るか」という問いは、「どんな規制が本当に機能するか」という問いと切り離せません。感情的に響く政策スローガンの裏に、どんな経済的現実が隠れているか——それを問い続けることが、政策立案者にも有権者にも求められています。