美國資本為何看中日本物流地產？200億投資背後的邏輯

在全球經濟動盪不安的當下，為什麼美國投資公司願意向日本倉庫砸下200億日圓？

美國房地產投資公司Cabot Properties宣布，計劃在未來2-3年內向日本中型物流設施投資超過300億日圓（約1.96億美元）。該公司於2023年才在東京設立辦事處，但已將日本市場定位為「動盪世界中更安全的投資選擇」。

租金上漲背後的結構性變化

日本物流設施市場對海外投資者的吸引力，主要來自租金的持續上漲。電商蓬勃發展加上勞動力短缺，讓高效物流據點的需求急劇攀升。

中型設施（樓地板面積約1-3萬平方公尺）特別受到青睞，因為與大型設施相比競爭較少，能提供穩定收益。對Cabot Properties這類海外投資者而言，日本物流不動產就像是「高波動世界中的安全港」。

這並非孤立現象。近期黑石集團以6.3億美元收購日本通運物流中心、布魯克菲爾德以20億美元買下電通總部大樓，顯示海外資本對日本不動產的投資正在加速。

多重視角下的影響分析

海外資本大舉進入，對不同利害關係人產生複雜影響。對大和運輸、佐川急便等日本物流巨頭來說，設施供給增加意味著更多選擇和更具競爭力的租金。

但對日本房地產開發商而言，這代表新競爭者的出現。不過，海外投資者通常重視與在地企業合作，為三井不動產、住友不動產等公司創造了合作開發的機會。

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政策與市場的微妙平衡

值得注意的是，這波投資熱潮正好與日本政府收緊外企大規模土地收購規定同步進行。政府基於國安考量加強管制，但為了經濟活絡又必須歡迎海外投資，形成微妙的政策矛盾。

這種不確定性可能影響未來投資環境。Cabot Properties選擇「中型」規模投資，或許正是在規避政策風險的同時，把握市場機遇的策略考量。

從華人投資者角度觀察，日本市場的吸引力不僅在於經濟因素，更在於其法制透明度和市場成熟度。相較於其他亞洲新興市場的高波動性，日本提供了相對穩定的投資環境。