法律鬆綁了，房子卻沒蓋起來：加州的十年教訓

加州花了十年推動住宅改革，卻幾乎毫無成效。問題不在於改革的方向，而在於每一部法律都試圖同時滿足所有人。這個教訓對亞洲高房價城市意味著什麼？

一個擁有4,000萬人口的州，去年只新增了102,000戶住宅許可——和十年前幾乎一樣。加州不是沒有試過改革，而是改革了十年，卻幾乎原地踏步。

從「理論正確」到「執行失敗」

加州是全球YIMBY（Yes In My Backyard，「歡迎在我家附近蓋房」）運動的發源地。這個運動的核心邏輯很簡單：房價之所以高，是因為法規阻礙了建設；只要鬆綁法規，市場自然會供給更多住宅。

過去十年，加州議會依循這個邏輯，通過了一系列親住宅法案。其中最受矚目的是2021年的參議院第9號法案（S.B. 9），俗稱「雙拼屋法案」，允許地主在原本只能蓋單棟獨立屋的土地上興建多戶住宅。保守估計可新增70萬戶，《紐約時報》的住宅記者稱之為「五十年來最大的住宅政策變革」。

結果呢？法案實施兩年後，全州只有約160個專案取得許可。

地方政府發起了反擊。法案通過後18個月內，各城市頒布了超過100項「緊急條例」，透過設置高額費用、強制停車位要求、將土地劃定為歷史保護區或瀕危物種棲息地等方式，讓法案形同虛設。法案起草人之一、州參議員史考特·維納（Scott Wiener）坦言：「老實說，地方政府願意走到這一步，讓我們很多人都措手不及。」

「好意的堆疊」如何扼殺了改革

2022年，住宅倡議者換了策略，推出議會第2011號法案（A.B. 2011），允許在商業和辦公用地上興建集合住宅，估計可創造多達240萬戶。法案幾乎以全票通過，州長紐森（Gavin Newsom）稱之為「重大突破」。

然而，法案生效後申請許可的專案只有22件。

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這一次，問題不在地方政府的抵制，而在法案本身的設計。A.B. 2011附帶了兩項關鍵條件：第一，所有工人必須支付「現行工資」（prevailing wage）——這是工會為公共工程談判爭取到的高薪標準，開發商表示光這一條就讓成本上漲20至25%；第二，約15%的單位必須保留給低收入住戶，直接壓縮了開發商的預期收益。

全國性住宅開發商柏樹資本投資的首席開發長布魯斯·費爾提（Bruce Fairty）說得直白：「在加州，光是讓一個專案在財務上站得住腳就已經很難了。這些額外要求讓它基本上變成不可能。」

專欄作家艾茲拉·克萊恩（Ezra Klein）稱這種現象為「什錦貝果式自由主義」（everything-bagel liberalism）——每一項要求單獨看都合情合理：誰會反對高薪？誰會反對平價住宅？但當所有「好意」疊加在一起，結果是什麼都蓋不成。維納議員說了一句話點出了問題的核心：「50%的零，還是零。」

「簡單改革」在其他地方奏效了

同一時期，美國其他城市用更簡單的方式，達到了加州十年沒能達到的效果。

北卡羅來納州羅利市（Raleigh）在2021年放寬集合住宅規定，附帶條件極少。此後三年，年均住宅建設量增加了60%，租金漲幅只有前五年的一半。奧斯汀、明尼亞波利斯、紐約州新羅謝爾也出現了類似成果。

最鮮明的對比來自佛羅里達州。2023年通過的《在地生活法》（Live Local Act）與A.B. 2011的核心內容幾乎相同——允許在商業和工業用地上興建集合住宅——但沒有現行工資條款，只有小幅的可負擔住宅要求，並配合大規模稅收優惠。即便面對高利率、建材漲價、勞工短缺的「最壞時機」，這部法律已促成至少55,000戶新住宅許可。

加州自己也有過「簡單改革」成功的案例。2016年起放寬的附屬住宅單元（ADU）規定，因附帶條件少，許可數量從2016年的逾1,000戶暴增至2023年的逾28,000戶，佔全州住宅增量的近20%。

2024年後的轉折，與新的不確定性

2024年的選舉讓加州住宅危機成為政治傷口。大批居民遷往生活成本較低的州，加州甚至面臨在下次人口普查後失去選舉人票的壓力。在此背景下，州議會通過了兩部被視為「終極改革」的法案：A.B. 130豁免大多數新建案的環境審查程序；S.B. 79大幅簡化大眾運輸沿線的集合住宅開發。更關鍵的是，這兩部法案大幅削減甚至取消了過去讓改革失敗的勞工與可負擔住宅附帶條件。

但歷史似乎正在重演。法案尚未正式生效，洛杉磯郡的交通機構已宣稱自己應獲豁免，多個城市正在遊說爭取例外，有人試圖將實施推遲至2030年代。維納議員再次被迫起草「補救法案」，但能否獲得通過所需的三分之二多數，仍是未知數。