東京房價破億日圓！外資湧入、利率飆升夾擊，日本政府擬調高房貸上限應對
東京23區公寓平均售價突破1億日圓，創下歷史新高。在海外買家湧入與日本央行升息的背景下，政府擬議調高「Flat 35」房貸上限至1.2億日圓。PRISM為您解析市場動態與投資前景。
東京房市現況：價格飆漲，外資領頭
日本東京不動產市場正迎來驚人變局。根據最新數據，2025年11月，東京23區的新建與中古公寓平均售價雙雙突破1億日圓大關。其中，中古公寓的平均價格更高達1億1485萬日圓，顯示市場熱度持續升溫。此番榮景不僅牽動本地買家，更吸引了全球投資者的目光。
推動這波漲勢的關鍵力量，來自海外資金的大舉湧入。一份調查指出，在東京新公寓的買家中，約有3%的屋主地址位於海外，其中以台灣買家為最大宗，中國大陸緊追在後。持續的日圓貶值，無疑為海外投資者創造了絕佳的進場時機，使東京核心區房產成為炙手可熱的資產標的。
宏觀挑戰：升息來襲，26年新高利率然而，市場前景並非一片光明。日本央行（日銀）已於12月19日決議升息，為金融市場投下震撼彈。作為長期利率指標的10年期公債殖利率，在12月22日應聲飆升至2.1%，創下近26年來的新高紀錄。利率上揚意味著房貸負擔加重，恐將為過熱的房市需求降溫。
政策應對：擬議調高「Flat 35」房貸上限
面對房價高漲與利率攀升的雙重壓力，日本政府已著手研擬對策。據報導，當局計畫將政府支持的長期固定利率房貸「Flat 35」的貸款額度上限，調高至1億2000萬日圓。此舉被視為對應房價破億的市場現實，旨在減輕國內自住買家的購屋壓力，穩定市場根基。
PRISM Insight: 貨幣緊縮與財政支持的拉鋸戰當前的東京房市，正處於一場「央行貨幣緊縮」與「政府住房支持」的激烈拉鋸戰中。升息試圖抑制投機，而提高貸款上限則意在支撐剛性需求。兩股力量的抗衡結果，將決定市場的未來走向。對投資者而言，這是一個機遇與風險並存的複雜局面。海外資金的流向是否持續，將是判斷後市走向的關鍵指標。
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