房貸政策為何救不了房市危機

12月份的一組數據讓所有人措手不及。根據全美房地產經紀人協會統計，待售房屋銷量較前月下跌9.3%，這是自2020年4月新冠疫情爆發初期以來最大的單月跌幅。更令人意外的是，這個數據出現在市場原本預期改善的時點。

政策工具箱大開放

就在同一天，川普總統在達沃斯世界經濟論壇上公佈了雄心勃勃的房屋政策。這些提案確實富有創意：50年期房貸可以將月付款減少數百美元，但購房者在貸款期限內支付的總利息將大幅增加。

「可攜式房貸」允許房主將利率轉移到新房產上，這對2022年前鎖定低利率的現有房主有利，但會擴大他們與首次購房者之間的差距。房屋經濟學家警告，這項政策可能會透過增強重複購房者的購買力來推高房價。

禁止機構投資者購房的提案聽起來很吸引人，特別是對那些在競標戰中敗給無名有限責任公司的人。但數據顯示，這些大型房東僅擁有約2%的單戶租賃房屋，隨著利率上升，他們的購買活動已大幅放緩。

無人願意面對的數學問題

所有政策辯論背後的不舒服真相是：美國面臨房屋供應短缺，而且沒有快速解決方案。據估計，該國需要增加數百萬套住房來滿足需求。建造這些房屋需要在州和地方層面採取行動，而分區法和許可程序往往使建設變得緩慢且昂貴。

這就是為什麼許多經濟學家對以房貸為重點的提案持懷疑態度。較低的利率和較長的期限可能會在邊際上幫助個別買家，但它們也有在不增加供應的情況下刺激需求的風險。當更多人能夠競標同樣有限數量的房屋時，價格往往會上漲而不是下跌。

亞洲房市的借鏡意義

這個現象對亞洲房地產市場並不陌生。香港長期以來一直面臨土地供應有限的問題，各種房貸優惠政策雖然幫助了部分購房者，但並未根本解決住房可負擔性問題。新加坡則透過組屋政策和嚴格的土地規劃，在供應端下功夫，成效相對顯著。

台灣近年來也推出各種青年購屋貸款、租金補貼等政策，但在都會區房價持續攀升的背景下，這些需求端的刺激措施是否真正解決了問題，值得深思。

對於正在關注房市的亞洲投資者和政策制定者來說，美國的經驗提供了重要啟示：單純的融資便利無法解決結構性供需失衡。真正的解決方案需要在供應端下功夫，這意味著要面對更複雜的土地使用規劃、建築法規改革等挑戰。